商品房消费者“超级优先权”：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》解读

在批复引言部分，最高院提到了“就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”，可见，该批复的制定目的系为了理顺和解决困境房企中涉及的商品房购买者、商品房建设工程承包人、商品房抵押权人和其他权利人之间权利保护优先顺位，尤其是商品房消费者权利顺位的问题。

房地产作为经济社会发展的重要支柱产业，存系着众多的权利人和权利类型，如建设单位的所有权、建设工程承包人的工程价款优先受偿权、金融机构的抵押权、购房人的物权期待权、其他债权等。现行法律法规、司法解释对上述权利保护顺位，尤其是商品房消费者的权利保护顺位并没有明确的规定，导致司法实践中一直存在争议，同案不同判现象时有发生。本批复对商品房消费者权利、建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权之间的权利顺位关系予以明确，对于定分止争、统一司法裁判，具有重要的积极意义。

本条系引致条款，就该三类权利保护的顺位关系指出了具体的法律适用依据。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十六条规定，“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”司法实务一般认为，建设工程价款优先受偿权属于法定优先权、抵押权属于意定优先权，法定优先权优先于意定优先权受偿，如《民法典》第四百五十六条规定“同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”抵押权作为担保物权的一种类型，优先于普通债权。

本条对商品房消费者的房屋交付请求权赋予了“超级优先权”的性质，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的行使。具体在适用本条时，需要同时满足以下条件：

（一）须是“以居住为目的”的商品房消费者。本批复对“商品房消费者”界定为“以居住为目的购买房屋”，但对何为“以居住为目的”并未明确。司法实践中，一般认为系指购房者名下无房或已有一房但为改善生活需要而另购房的，同时该房屋的土地用途应为住宅用地。

（二）须已支付全部价款，或者在一审辩论终结前已实际支付剩余价款。此处可能有争议的是“全部价款”是否应当包括按揭贷款？我们认为，本条的立法目的在于保护商品房消费者对房屋的物权期待权，保障的是消费者的生存权，所以规定了商品房消费者的房屋交付请求权的超级优先。现实生活中，大部分的商品房购买者均是通过银行按揭贷款的方式完成全部价款的支付，如果本条在适用时排除按揭贷款的情形，将不利于大部分商品房消费者权益的包括，可能会使本条规定流于形式、立法目的落空。

（三）商品房消费者应主张交付房屋，并且房屋具有交付的可能。在房屋具备交付可能的情况下，商品房消费主张房屋交付的，才能适用本条规定；商品房消费主张其他诉求的，如主张逾期交付违约金等，不能参照适用。

本条是本批复的重点，也是本次司法解释的创新之处。在适用该条时，应注意以下内容：

（一）本条保护的“商品房消费者”虽然没有明确规定以居住为目的，但按照体系解释、目的解释，本条所保护的“商品房消费者”依然需要“以居住为目的”，非以居住为目的的购房者不享有该优先权。

（二）对“房屋不能交付且无实际交付可能”的理解。房屋未建成或未竣工备案，无现实交付可能的，自然属于“房屋不能交付且无实际交付可能”的情形。但是在商品房消费者无法在“一审辩论终结前支付剩余价款”的情形下，能够适用本条规定主张价款返还请求权优先行使？我们认为，在困境房企处置中，要求商品房消费者在一审辩论终结前支付剩余价款，已经超出了消费者签订商品房买卖合同时的合理预期，在消费者对合同履行并无过错的情况下，如因消费者无法实际支付剩余价款而导致消费者的价款返还请求权劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权，不利于商品房消费者权益的全面保障。即，我们认为，在商品房消费者无法按照本批复第二条支付剩余价款而主张价款返还的，商品房消费者也享有优先权。

（三）本条规定的返还价款应否包括“按揭贷款”。我们认为，本条规定的“返还价款”不应包括“按揭贷款”，应当仅限于商品房消费者自身支出部分的房价款。理由有二：一是按揭贷款已经对应了“抵押权”，在法律法规已经明确规定抵押权劣后建设工程价款优先受偿权行使的前提下，如果允许按揭贷款作为商品房消费者价款的一部分优先于建设工程价款优先受偿权行使，将导致法律体系的矛盾；二是商品房消费者主张返还价款的前提是消费者与房企解除了商品房买卖合同，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，在解除商品房担保贷款合同后，开发商应当将收取的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人，即，商品房消费者主张开发商返还的仅是自身支出的购房款，不包括按揭贷款。

（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：